Walgreens, швидше за все, сходитиме на дієти з нерухомості, якщо угода про обрядову допомогу виграє схвалення

Опубліковано на Costar.com | 28 жовтня 2015 р
Написав Марк Гешмайер

Rite Aid приймає пропозицію на викуп від Walgreens Boots Alliance у розмірі 17,2 мільярда доларів США, виконавці бачать 1 мільярд доларів економії коштів

Нещодавно оголошена угода про злиття між Walgreens Boots Alliance Inc. та Rite Aid Corp. може мати величезний вплив на роздрібну нерухомість по всій країні, згідно з експертами галузі, що аналізують ранні деталі запропонованої угоди.

Walgreens та Rite Aid, друга та третя за величиною мережі аптечних магазинів, відповідно, досягли угоди для Walgreens щодо придбання Rite Aid на загальну вартість підприємства 17,2 млрд доларів, включаючи придбаний чистий борг. За запропонованого злиття Rite Aid стане дочірньою компанією Walgreens Boots Alliance і спочатку працюватиме під наявним торговим знаком.

Два оператори аптечних магазинів контролюють приблизно 200 мільйонів квадратних футів торгових площ та ще 21 мільйон офісних та розподільчих площ.

"Наші додаткові роздрібні аптечні сліди в США створять ще кращу мережу, з більшою кількістю оздоровчих та оздоровчих рішень, доступних у магазинах та в Інтернеті", - сказав виконавчий заступник голови та генеральний директор Walgreens Boots Alliance Стефано Пессіна. "Ця комбінація створить міцнішу базу для стійкого зростання та інвестицій у магазини Rite Aid, одночасно реалізуючи синергію".

Пессіна заявила, що вони вже визначили понад 1 мільярд доларів економії від потенційних синергій, хоча конкретні рішення щодо інтеграції двох компаній будуть прийматись спільно, сказала Пессіна.

Якщо злиття буде затверджено, Walgreens та CVS залишаться двома домінуючими мережами аптек у країні. Walgreens Boots Alliance має понад 13 100 магазинів у 11 країнах, а понад 8 300 - у США. Компанія включає одну з найбільших світових фармацевтичних оптових та розподільчих мереж із понад 11 мільйонів квадратних футів розподільчих центрів у США та 3 мільйони квадратних футів офісний простір.

Rite Aid має майже 4600 магазинів у 31 штаті та окрузі Колумбія. Вона володіє або здає в оренду більше 7 мільйонів квадратних футів розподільчих площ, не враховуючи ще 700 000 квадратних футів офісних та складських приміщень біля штаб-квартири в Кемп-Гілл, Пенсильванія.

В даний час роздрібний торговець будує розподільчий центр площею 900 000 квадратних футів у Спартанбурзі, Південна Кароліна. Після того, як він запрацював, він планував консолідувати свої поточні розподільчі центри в Шарлотті, Північна Кароліна, Тускалуза, Алабама, і Пока, штат Вірджинія.

Аж до перегону аптеки на двох коней

“Це буде великим. Якщо припустити, що вони отримають схвалення від FTC для об'єднання, що, я гадаю, вони отримають, це означатиме, що багато нерухомості повернеться на ринок », - сказав Гаррік Браун, віце-президент з досліджень Західного регіону для DTZ.

"Я здогадуюсь, що їм, можливо, доведеться спочатку продати деякі магазини (на схвалення Федеральної торгової комісії)", - сказав Браун. "Я не був би здивований, якби їм довелося продати до 1000 магазинів або більше, лише щоб здійснити угоду".

Ймовірне закриття великої кількості магазинів Rite Aid або Walgreen у разі отримання дозволу на злиття також може мати ефект пульсацій у торгових центрах, в яких інші орендарі в центрі мають умови про найм, що дозволяють їм відмовитись від оренди. головний якір аптеки в їх центрі поруч.

«Що ще гірше, власники, чиї торгові центри є заставою для позик, ризикують повернути їх заборгованість або призвести до« тригерного періоду »позики через основне положення про найм або знизивши коефіцієнт покриття обслуговування боргу нижче рівня позика дозволяє », - сказав Джек Міллер із штату Флорида GFCIB та Advisors.

Якщо їм дозволено об'єднатись, найімовірніше закритимуть магазини, які або хронічно неефективні, або ті, що канібалізують продажі один від одного, зазначив Браун з DTZ. За словами Брауна та інших, продажі Walgreens за квадратний фут, як правило, вищі, ніж Rite Aid на тих самих ринках.

А у Rite Aid є багато старих магазинів у більших форматах, які впали в немилість серед аптечної галузі загалом. Як наслідок, може статися рух щодо закриття старих, більших магазинів Rite Aid, оскільки термін дії оренди закінчується, зазначив Браун.

За даними CoStar, дві мережі аптек мають більше одного розташування майже в 3100 поштових індексах по всій країні. Вони працюють у більш ніж чотирьох місцях в 410 поштових індексах. І ці підрахунки не включають перекриття між сусідніми поштовими індексами.

Зі свого боку, Walgreens вже добре розбирається у економії витрат, реалізувавши загальноланцюгову програму реструктуризації. Раніше компанія оголосила програму трансформації витрат у розмірі 1,5 мільярда доларів до кінця 2017 фінансового року, причому зменшення витрат головним чином орієнтоване на її підрозділ Retail Pharmacy USA.

Протягом останнього кварталу Walgreens закрив 75 магазинів у цьому кварталі, в результаті чого загальна кількість закритих за рік склала 84.

Що стосується обрядової допомоги, то вона шукає стратегію зростання. У презентації для інвесторів цього місяця Rite Aid заявив, що розглядає значні переїзди магазинів як можливу можливість розвивати нові магазини на слабопроникних ринках та суміжних ринках, що мають позитивні демографічні показники.

Потенційно вигідна угода для інвесторів із чистої оренди Rite Aid

В майбутньому інвестори, які люблять купувати потрійну орендовану нерухомість, можуть побачити потенціал зростання.

"Якщо припустити, що кредит Walgreens стоїть за орендою Rite Aid в майбутньому, ця подія стане головним позитивом для всіх власників Rite Aid, оскільки вартість їхніх магазинів значно зросте, і тепер вони торгуватимуться за тарифами Walgreens", - сказав Ренді Бланкштейн, президент The Boulder Група в Чикаго.

"Залежно від умов злиття, ця угода зробить усі провідні компанії аптечних магазинів інвестиційними, а отже, зробить весь сектор більш бажаним і, ймовірно, призведе до збільшення обсягу транзакцій".

В даний час CVS та Walgreens мають кредитний рейтинг BBB, тоді як Rite Aid має рейтинг B, згідно з Blankstein.

Граничні ставки для орендарів CVS, Rite Aid та Walgreens досягли історичних мінімумів у секторі нетто-оренди аптечних магазинів у третьому кварталі 2015 року. Але з нижчими кредитними рейтингами, ставки обмеження Rite Aid є найвищими з трьох із середнім обмеженням запиту ставка для 20-річного строку оренди 6,15% порівняно з 5% для CVS або Walgreens.

«У міру поліпшення фінансової стійкості Rite Aid інвестори зацікавились додатковою дохідністю, пов’язаною із властивостями Rite Aid. Додатковий прибуток можна пояснити тим, що Rite Aid не є компанією з рейтингом інвестиційного рівня, подібною до Walgreens або CVS », - сказав Бланкштейн.

Підпишіться на розсилку
Будьте першим, хто побачить наші нові інвестиційні властивості