Часткова власність проти Фонду нерухомості для відпусток проти Таймшер. Наш директор Стів Дерінг з’ясовує відмінності.

Коли ви чуєте слово «таймшер», швидше за все, вас одразу ж наповнюють бачення нещасних пар, яких заманюють на презентації під високим тиском, намагаючись відпочити на канікулах. З принадою на безкоштовне харчування або безкоштовне проживання ці пари переживають ідею щорічної “передплаченої” відпустки. Невдовзі після придбання таймшеру вони виявляють, що ці канікули важко використовувати, дорогі і в місцях, де ви не хотіли б провести годину, не кажучи вже про цілу відпустку.

Надзвичайно часто люди неправильно розуміють різницю між частковою власністю, інвестиціями в приватний капітал у відпустку та тайм-шаром. Однак, коли справа стосується основних стратегій власності та виходу з активів, є деякі суттєві відмінності.

Нещодавно ми поспілкувались з нашим директором Equity Residences Стівом Дерінгом про дробову власність, інвестиції в приватний капітал та тайм-акції.

Як піонер у категорії часткової власності, Стів є експертом у цій галузі. Він створив перший у світі розкішний, частковий розвиток власності (згодом названий "резидентськими клубами") Deer Valley Club в Парк-Сіті, штат Юта.

Пізніше Стів працював з партнерами Millennium Partners для створення The Phillips Club, першого у світі міського резиденційного клубу, на Манхеттені поруч з Лінкольн-центром.

Той, хто хоч раз бував на Манхеттені, знає, як важко створити нерухомість такого розміру в густонаселеному місті І отримати схвалену модель спільного володіння. Партнери тисячоліття володіли декількома готелями Ritz Carlton та Four Season як частина своїх міських будівель, що мають багатофункціональну нерухомість. Отже, поєднання часткової власності з міською нерухомістю та послуги догляду за ними були природними для них. І для Стіва, який став експертом у цій галузі.

Що таке таймшер?

Стів описує таймшер як "передплату відпусток".

«Через надзвичайно високі витрати на маркетинг та продаж, він не базується на нерухомості. Для сегмента ринку має сенс, якщо вони зберігають його протягом п’яти і більше років і максимально використовують наявний час. Залишкова вартість перепродажу є незначною або зовсім відсутні ".

Що таке дробова власність?

Часткова власність - це дуже поширена структура власності на дорогі активи, такі як літаки, спортивні автомобілі та нерухомість для відпочинку.

Дрібне володіння - це процентне володіння активом. Дрібні власники діляться цим активом та діляться перевагами активу, такими як права на користування та пріоритетний доступ.

Як правило, домовленості укладаються через компанію з управління майном, яка контролює регулярне утримання будинку для відпочинку та поповнення запасів необхідних предметів, таких як туалетно-косметичні засоби та їжа.

«Часткове володіння, як правило, пропонується при розробці багатоквартирних будинків і є альтернативою володінню дорогим будинком для відпочинку в конкретному місці. Власники можуть вийти в будь-який час, і кожен повинен продати свою частку, особисто або через фахівця з нерухомості », - каже Дерінг.

«Дробова власність - це інвестиція у спосіб життя, яку можна оцінити, а може і не. Більша частина рентабельності інвестицій є результатом економії відпусток у порівнянні з орендною вартістю відвідувань їхнього майна ".

«Часткове володіння залежить від місця та передається особам. Деякі дробові програми не дозволяють здавати в оренду. Якщо вони це роблять, оренда не може бути обов’язковою, а доходи не об’єднуються. Дрібні власники можуть продавати коли завгодно ”, - каже Дерінг.

Клуби приватних резиденцій - це також фракції, хоча і дуже високі.

У чому полягає головна різниця між тимчасовим розподілом та дробовою власністю?

Головна відмінність полягає в тому, що інвестору належить частина права власності, а не одиниці часу, як у таймшері.

Що таке канікули нерухомості фонд прямих інвестицій?

Фонд приватного капіталу у відпустку, що структурується Equity Residences як вид інвестицій.

Принципова різниця між частковою власністю та таким інвестиційним фондом, як Equity Residence, полягає в тому, що у дробовому не існує "розподілу доходу". Це тому, що дробові частки не приносять доходу власникам.

Ці обмеження не існують для резиденцій власного капіталу.

Equity Residences можуть продавати лише акредитованим інвесторам, на відміну від часткової, яка відкрита для всіх.

“Обмежені партнери у фондах Equity Residences мають більш передбачувану рентабельність інвестицій, оскільки це визначена бізнес-мета, і інвестори можуть вибирати з різних місць, коли вони їдуть у відпустку. І оскільки кошти перебувають згідно з Положенням D, немає обмежень щодо розподілу доходу від оренди, що також є фундаментальним для бізнес-моделі з обмеженим партнерством », - говорить Дерінг. "Фонди мають визначену дату ліквідації портфеля будинків, як правило, після десятирічного періоду зберігання".

Управління товариством з обмеженою відповідальністю покладається на генерального партнера, що дозволяє будь-яку кількість партнерів, відповідальність яких обмежена загальною сумою їх інвестицій у компанію. Іноді їх називають "тихими партнерами", що означає, що вони можуть робити інвестиції в компанію, але не мають права голосу або контролю над її повсякденною діяльністю.

Фонд прямих інвестицій має декілька переваг, включаючи захист особистих активів, пропускне оподаткування, повний контроль та інвестиційний потенціал.

Які подібності між частковою власністю та інвестиціями в приватний капітал у відпустку нерухомості?

Існує декілька подібностей між частковою власністю та інвестиціями в приватний капітал у відпустку.

"Часткові власники та інвестори резервують і використовують свої будинки для відпочинку приблизно однаково (за винятком інвесторів фондів, які вибирають максимум фінансових дивідендів, а не відпусток)", - говорить Дерінг. "Вони також подібні тим, що і власникам, і партнерам не доводиться мати справу з турботами та головними болями типового власника будинків для відпочинку".

Тож, зрештою, який саме "Резиденція"?

Equity Residences забезпечує як фінансову інвестицію, так і інвестиції у спосіб життя в портфелі будинків у різних місцях. Це означає, що кожен інвестор має можливість максимізувати або фінансову складову, або компонент способу життя, або збалансувати їх відповідно до того, як вони надають пріоритет фінансовим дивідендам порівняно з особистими відпустками.

"Оскільки кошти Equity Residences володіють будинками та мають встановлену дату ліквідації, будинки продаються як цілі будинки власності, що є більш традиційною операцією, ніж частковий продаж, і всі інвестори виходять одночасно", - каже Дерінг.

Наприклад, цікавою майбутньою стратегією ліквідації для інвесторів може бути дробовий продаж будинків іншим інвесторам, які віддають перевагу певному розташуванню, і які можуть застосувати розподіл своїх фондів до цієї дробової покупки.

“Я думаю, що майже всі наші акредитовані інвестори раніше розглядали певний тип придбання будинків для відпочинку чи членство, яке має право на користування. Вони кмітливі і вивчають плюси і мінуси кожного варіанту. Equity Residences приваблює тих, хто бажає привабливої та передбачуваної фінансової віддачі, поряд із чудовими відпустками, не завдаючи високих витрат та головного болю традиційному влаштуванню будинків для відпочинку. Це звужує поле кандидатів, і, на мою скромну думку, ми пропонуємо найкращу бізнес-модель і цінність ”, - говорить Дерінг.

Заключні думки

Незважаючи на те, що минулі результати не гарантують майбутнього успіху, очевидно, що за останні 50 років галузь прямих інвестицій пройшла довгий шлях. Для інвесторів, які шукають фінансової прибутковості, поєднаної з чудовими канікулами в затишних місцях, інвестиції в приватний капітал можуть бути правильним вибором.