Поверніть флофузи, кімнати та мікроквартири

Тупа міська політика знищила найкращі види житла для бідних, молодих та самотніх людей. Але вони нарешті повертаються у розумні міста.

78-річна Емілі Лоу сидить на ліжку у своєму мікроаппартаменті в Сінгапурі в 2007 році.

Фото Вівека Пракаш/Reuters

Ця стаття адаптована з нової книги Алана Дюрнінга, Розблокування будинку: три ключі доступних громад.

«[Хороший] готельний номер площею 150 квадратних футів - сухе приміщення, можливо, з ванною або кімнатною раковиною, холодною, а іноді і гарячою водою, достатньо електричного сервісу, щоб запустити [лампочку] та телевізор, центральне опалення та доступ до телефони та інші послуги - являє собою живу одиницю, механічно пишнішу, ніж ті, в яких проживає третина до половини населення землі ".

Більшість американців живуть у будинках або квартирах, які є їхніми власниками чи орендують. Але століття тому інші менш дорогі варіанти були настільки ж поширеними: наприклад, оренда приміщень у будинках сімей або проживання в житлових готелях, які колись коливались від житлових палацових готелів для ділової еліти до бунгалів для найманих працівників. Приміщення для робочих класів з невеликими приватними спальнями та спільними ванними кімнатами в коридорі були особливо численними, складаючи основу доступного житла в північноамериканських містах. Оманливі закони та нормативні акти майже знищили ці інші види житла з катастрофічними наслідками, але тепер у них є шанс повернутися, допомагаючи тим, хто молодий, самотній або на нижчих щаблях нашого все більш нерівного суспільства.

У перші десятиліття 20 століття житлові будинки пропонували доступне житло для міського робочого класу Америки. Деякі пропонували інтернат з кухнею та їдальнею у підвалі. Століття тому в Сан-Франциско прохідний номер міг коштувати 35 центів за ніч (8 доларів у сьогоднішній валюті). Зосереджені поблизу центрів міста, номери будинків та інших форм житлових готелів забезпечували типово міське життя. Густа суміш помешкань із доступними їдальнями, пральнями, більярдними залами, салонами та іншими торговими закладами зробила життя зручним пішки та з невеликим бюджетом.

Минуле століття зростання достатку почало занепад кімнати. Завдяки вищим доходам ми придбали більше місця та приватності. Молоді, мобільні, заповзятливі мешканці виїхали з готелів, позбавивши районів готелів найкращих клієнтів. Тих, кого залишили, було важче працевлаштувати, бідніших, з неправильної сторони закону або просто диваків. Ця тенденція пришвидшилася в 1960-х та 1970-х роках, коли влада деінституціоналізувала багатьох людей із психічними захворюваннями та почала прихищати їх у номерах та інших дешевих готелях. У більшості випадків органи охорони психічного здоров’я вважали такі заходи тимчасовими. Деякі, наприклад, планували побудувати та підтримувати сузір'я невеликих закладів догляду на околицях, але втрутилася політика, яка не в моєму дворі. Заклади догляду так і не побудували, а деякі найуразливіші суспільства опинились в будинках, які до того часу стали називатись однокімнатними готелями (SRO).

Тим часом нові державні та місцеві закони зробили житлові готелі дорожчими в експлуатації. Інші правила просто робили їх незаконними поза історичними центрами міста. По мірі розширення міст назовні приміщення не могли поширюватися на нові квартали.

Правила не були випадковістю. Власники нерухомості, які прагнуть мінімізувати ризик та максимізувати вартість майна, працювали над тим, щоб тримати житло для бідних людей подалі від їх інвестицій. Іноді вони працювали рука об руку з добросовісними реформаторами, які прагнули забезпечити гідне житло для всіх. Пристойне житло на практиці означало житло, яке не лише забезпечувало фізичну безпеку та гігієну, але й наближало те, що очікували сім’ї середнього класу.

Ця коаліція зацікавлених та добросовісних людей ефективно вчинила і закрила приміщення для проживання, і вона також створила бар'єри для проживання вдома. Більше століття він діяв згідно з федеральними, штатними та місцевими правилами способами, які на той час звучали розумно: межі заповнення та вимоги до приватних ванних кімнат, кухонь та місць для паркування. Однак чистий ефект полягав у фактичній забороні доступного міського житла в приватному секторі для тих, хто знаходився в нижній частині шкали оплати праці.

Правила часто накладали стандарти середнього класу, які були не під силу робочому класу. Наприклад, наприкінці 19-го століття Каліфорнія - західна країна, яка визначає законодавство про житло - почала виконувати норму, яка нібито мала уповільнити поширення хвороб. Це диктувало мінімальну кількість внутрішнього простору на людину, припускаючи, що проживання в тісних приміщеннях є основною визначальною ознакою захворювання. (Це припущення сумнівне, виявляється.)

За каліфорнійським стандартом можна очікувати значних змін у багатьох видах людних житлових будинків: військових казармах, гуртожитках коледжів, літніх таборах, в'язницях, багатодітних односімейних будинках, лісових таборах та приміщеннях екіпажів на борту суден. Але правило не поширювалось на ці категорії житла. Він застосовувався лише в районах, де мешкали китайські іммігранти. Одягаючи маску громадського здоров'я, політика підняла вартість житла для китайських сімей і відсунула їх далі від білих штатів Каліфорнії. Це був расизм в одязі охорони здоров’я.

У 1909 році Сан-Франциско заборонив більшість готелів у стилі кабінок, які були звичайною формою дешевого проживання для мандрівних робітників та інших із надзвичайно обмеженим бюджетом. Місто раціоналізувало політику як заходи пожежної безпеки. Якби пожежна безпека насправді була метою, місто вимагало б пожежних сходів, повільно сповільнюючих стін через певні проміжки часу та протипожежних дверей.

У наступне десятиліття Каліфорнія почала регулювати розміщення будинків та інших готелів, встановлюючи стандарти для ванних кімнат (одна на 10 спалень), площі вікон на кімнату, площі приміщення на кімнату тощо. Знову ж таки, деякі з цих правил могли мати користь для здоров’я, і прихильники цих правил, безсумнівно, думали, що вони допомагають. Проте вони збили з ринку найдешевші кімнати, не надавши замінників. З часом будівельні та медичні норми вимагали все більших кімнат та більшої кількості ванних кімнат. Вони, як і кодекси для інших типів житла, також вимагали встановлення законних стандартів безпеки, таких як більше виходів, кращі протипожежні функції та безпечне зберігання їжі на кухнях. Інші юрисдикції наслідували приклад Каліфорнії.

Зонування дало керівникам міст абсолютно нову зброю для відокремлення класу праці від "кращих класів". Після рішення Верховного суду США в 1926 році, визнаного повноваженнями штатів дозволити місцеве планування землекористування, містобудівники швидко затримали житлові готелі в найстаріших частинах міста - частини, побудовані до зонування, відокремили магазини, ресторани та бари від житла. Іноді вони забороняли розміщення будинків та інших готелів у квартирних районах; в інших випадках вони просто робили їх непрактичними, забороняючи густу суміш торгових закладів, необхідних для підтримки своїх мешканців. І виділивши величезні площі кожного міста для односімейних будинків на приватних ділянках, вони різко скоротили землю, доступну для всіх видів менш дорогих багатоквартирних резиденцій, будь то квартири чи житлові готелі.

Протягом наступних трьох десятиліть кодекси та програми федерального кредитування дедалі більше піддавали дискримінації житлові готелі, визначаючи житлову одиницю як необхідну як власну ванну, так і кухню. Вони також хотіли райони готелів: часто расово-дискримінаційне перекладання перешкоджало інвестиціям навіть там, де зонування не заважало функціонувати.

Обов’язкові правила паркування поза вулицею додали образи до травм, починаючи приблизно з середини століття. Ці правила землекористування, які, як правило, вимагали щонайменше одного місця для паркування на одиницю, зробили багатоцільове житло кардинально дорожчим для будівництва та експлуатації. Для початку приміщення кімнат зазвичай не перевищували місць для паркування, тому може знадобитися новий будинок, щоб забезпечити таку ж площу приміщень для автомобілів, як для мешканців, хоча багато мешканців кімнат не мають автомобілів.

У 1960-х роках «оновлення міст» стало лозунгом північноамериканської політики щодо міст. На місцях це зазвичай означало вирівнювання житлових готелів та змішаних районів, які їх оточували, а потім будівництво одноразових кварталів одно- та двокімнатних квартир. Це було житло, але воно було занадто великим і дорогим для тих членів класу, які зробили житлові будинки житловими. За ці роки більшість міст поступово закрили багато своїх СРО, що залишились.

Кількість дешевих кімнат для оренди - це частка того, що було колись в американських містах. Наприклад, у центрі Портленда, штат Орегон, кількість одиниць, доступних для оренди на суму, яку може собі дозволити працівник з мінімальною заробітною платою (458 доларів на місяць у 2012 році), скоротилася з 4500 у 1994 році до 3200 у 2012 році, згідно з даними Північно-західного пілота Project, постачальник житла для людей похилого віку. Ці квартали майже всі субсидуються і часто мають довгі списки очікування.

Виникло державне житло з низьким рівнем доходу, але ніде в кількості, необхідній для заповнення прогалини. Приватний ринок житла міг би зробити набагато більше для забезпечення житлових приміщень за доступною ціною, якби ми відкинули ті вимоги, які просто захищають цінності власності інших людей, заборонивши розміщення будинків та інших простих варіантів житла.

Історично склалося так, що внизу шкали недорогого житла стояв не будинок, а будинок - по суті зал із двоярусними або спальними плитами. Окрім притулків для бездомних, у Північній Америці більше немає флофузів. Століття регулювання закрило їх. Але в Японії вони живуть у сучасному вигляді в «капсульних готелях», які орендують закриті спальні місця на годину чи на ніч. В одному токійському готелі за 30 доларів на ніч спальні капсули складаються парами і просто достатньо великі для одного матраца. Проте кожен із них пропонує кондиціонер, радіо та міні-телевізор, лампу для читання та екран приватності. Гості користуються спільними ванними кімнатами, душовими, вітальнею, рестораном та баром.

У більшості американських міст такі флофузи 21 століття були б незаконними з будь-якої кількості підстав. «Кімнати» занадто малі: приміщення для проживання можуть бути не менше 7 футів на 7 футів, наприклад, у Сіетлі; спальні повинні бути ще більшими. У готелях не передбачено паркування за межами вулиць для кожної кімнати, а деякі не мають достатньої кількості ванних кімнат, щоб задовольнити коди, для яких зазвичай потрібна одна ванна кімната на вісім одиниць. Самі «кімнати» - капсули - кошмари правоохоронців: серед іншого, їм не вистачає вікон, протипожежних дверей, детекторів диму та шаф, необхідних для кожної законної спальні. Тим часом, якщо вони регулюються як гуртожитки (двоповерхові будинки), а не як окремі спальні, вони порушуватимуть інші правила: їм, наприклад, не вистачає необхідної необтяженої площі приміщень.

Проте в Японії є багато таких готелів, і його показники пожежної безпеки кращі, ніж у США. У капсульних готелях залишається безліч мандрівників та міських робітників, оцінюючи низькі ціни та чисті, безпечні та зручні номери. Вони також дешеві, принаймні за японськими стратосферними стандартами нерухомості. Навіть на Північному Заході ліжко за 30 доларів за ніч було б дешевшим, ніж будинок на таксі для деяких пабних скабів у суботу ввечері. А капсульні готелі працюють з прибутком, без державних субсидій, заповнюючи одну з багатьох ніш на ринку житла в Японії.

Уявіть собі континуум такого вибору, який поширюється вниз від сучасних квартир-студій. На цьому континуумі у нас були б цілі студії, менші за дозволені в даний час, за ними слідували крихітні блоки з окремими ванними кімнатами, але без повністю обладнаних кухонь, потім оновлені будинки з загальними ванними та кухнями, потім капсульні готелі. Кілька сміливих розробників намагаються змінити столітню політику в малому масштабі, будуючи нео-СРО та мікроквартири у містах. Вони реагують на високий попит, особливо серед тисячоліть, на невеликі недорогі підрозділи у популярних, орієнтованих на пішохід районах, таких як Капітолійський пагорб Сіетла та округ Перл Портленда.

Одним із прикладів є aPodment, продукт Calhoun Properties в Сіетлі. Ці будівлі є оновленими приміщеннями. Кожен номер обставлений легкими меблями, має мікрохвильову піч, міні-холодильник та мініатюрну ванну кімнату, компактно розміщену на 150-200 квадратних футах. Парковка за межами вулиці мінімальна і орендується окремо, але в будинках є спільні кухні та пральня. На початку 2013 року орендна плата зазвичай починалася близько 550 доларів на місяць, включаючи Інтернет та всі комунальні послуги. Приблизно 18 доларів за ніч орендна плата за апартаменти приблизно вдвічі перевищує вартість кімнат у Сан-Франциско століття тому з урахуванням інфляції. На відміну від своїх історичних попередніх джерел, aPodments мають власні ванни та міні-кухні.

За п’ять років Калхун та його партнери побудували понад 400 одиниць на 12 ділянках на Капітолійському пагорбі Сіетла та в університетському окрузі. Повідомляється, що заповнюваність становить близько 100 відсотків, оскільки ціна набагато нижча за ціну квартир-студій поблизу. Для багатьох з цих проектів Калхун уникнув перегляду проекту та інших нормативних актів щодо загального житла, зберігши забудови невеликими та, юридично кажучи, таунхаусами, а не приміщеннями. У цих проектах кожна таунхаус має вісім або менше спалень, щоб розміститися в межах межі заселеності одиниць житла в Сіетлі. А вимога паркування в Сіетлі для одного міського будинку - це один позаулічний слот, тож навантаження на паркування невелике.

Calhoun - не єдиний розробник, який зменшує свої амбіції до розмірів того, що англійці називають "bedits". За шість років до 2013 року місто Сіетл дозволило 48 житлових будинків з приблизно 2100 мініатюрними квартирами між ними. Це більша кількість, ніж у будь-який час за десятиліття, але це все ще невелика частка житлових забудов.

Багато сусідів підтримують; багато хто ні. Прихильники висловлюються за більший вибір житла для робітників початкового рівня, а опонентів називають елітарами або NIMBY. Опоненти побоюються, що "нарисисті люди" житимуть у таких маленьких одиницях. Вони також скаржаться на додаткові машини, які, на їхню думку, будуть конкурувати за бордюрне паркування. У Ванкувері, Британська Колумбія, проект мікроплансанту відремонтував стару СРО на 30 ретельно спроектованих студій, площею в середньому 250 квадратних футів кожна та орендуючи приблизно за 850 канадських доларів (816 доларів США) на місяць, включаючи комунальні послуги. У Портленді одна нова будівля пропонує 150 одиниць площею близько 300 квадратних футів кожна в модному та затишному районі Перл приблизно за 850 доларів на місяць. Попит на дуже маленькі одиниці був значним у Портленді, що збільшило оренду квартир-студій приблизно на 30 відсотків за останні два роки. Нью-Йорк розглядає можливість зменшення своїх мінімальних квадратних метрів, щоб дозволити мікростудії. Так само нещодавно Сан-Франциско дозволив пробний пуск до 375 нових квартир площею до 220 квадратних футів.

Частково інтерес забудовників до невеликих підрозділів є відповіддю на демографічні показники орендарів, багато з яких тисячоліття, покоління зі скромними доходами та рішучим міським смаком. Більше, ніж попередні покоління, вони затримують шлюб і дітонародження і віддають перевагу компактним, прохідним та цікавим в культурному відношенні місцям із «культурами кафе» у європейському стилі. Це аналіз урбаніста Сіетла Марка Хіншоу та його співавтора Бріанни Холан. У журналі Американської асоціації планування вони стверджують, що маленькі квартири в центрі міста за ціною до 850 доларів на місяць - це саме те, що хочуть багато тисячоліть.

Чи допоможуть нові міністудії на рівні 850 доларів на місяць людям, які можуть дозволити собі лише половину цієї суми? Насправді вони можуть. У короткостроковій перспективі нові одиниці звільняють старі одиниці, що допомагає звільнити ще більш старі одиниці, і так далі по економічній драбині в процесі, який економісти житла називають "фільтрацією". Зрештою, нове житло перетворюється на вживане. Подібно до того, як люди з меншими грошима їздять на старих автомобілях, вони також живуть у старих будинках. Тож нові одиниці, зайняті сьогодні барістами та аспірантами, через пару десятиліть можуть стати старими одиницями, зайнятими посудомийними машинами іммігрантів. Будинки для проживання старих шкіл обслуговували як мобільних молодих людей, так і одинаків робочого класу середнього віку. Нове покоління цього житла теж може.