Розробка методології та алгоритму оцінки зручності та класифікації житлової власності

Metodologа de desarrollo y algoritmo para estimar la comodidad y clasificar la propiedad residencial

Ірина Олександрівна САЕНКО 1; Крістіна Вікторівна ЧЕПЕЛЄВА 2; Володимир Іванович САРЧЕНКО 3

espacios

Отримано: 30.05.2017 • Затверджено: 15.06.2017

Зміст

АНОТАЦІЯ:

У статті досліджуються методологічні та методичні проблеми оцінки та присвоєння класу житловій власності відповідно до рівня її комфортності. Особлива увага приділяється розгляду поняття "житлова нерухомість" як об'єкта матеріального світу, що має багаторівневу ієрархічну структуру. Була описана і продемонстрована структура просторового середовища та нерухоме майно в ньому. Визначено рівень впливу споживача на комфортність просторового середовища проживання. Сформована система критеріїв, що характеризують особливості споживачів та вимоги до житлової власності. На основі цих особливостей можна отримати цілісну оцінку комфортності кожного зазначеного рівня. Розроблено основні положення методології оцінки комфортності та класифікації житлової власності. Запропоновано основні етапи впровадження методології, а також алгоритм оцінки комфортності власності.
Ключові слова. Житлова нерухомість, зручність, просторове середовище проживання, споживчі характеристики, методологія оцінки комфортності, класифікація об'єктів, диференціація об'єктів, рівні комфортності, критерії комфортності.

РЕЗЮМЕ:

1. Вступ

На думку авторів, проблема оцінки житлової власності за рівнем її комфортності обумовлена, насамперед, складністю самого поняття "житлова нерухомість" (що одночасно має розглядатися як об'єкт цивільних прав, так і як об'єкт матеріального світу) та однозначність визначення ступеня комфортності житлового майна як порівняльної характеристики затишку, зручності та задоволеності, що визначаються сукупністю позитивних фізіологічних та психологічних почуттів людини в конкретному зовнішньому середовищі. Ось чому, перш за все, слід розглянути детальну характеристику поняття «житлова нерухомість», перш ніж викласти основні положення методології авторів для оцінки ступеня комфортності житлової власності та її класифікації на основі цього критерію.

Як об’єкт цивільних прав, житлова нерухомість - це майновий комплекс, що містить будівлю або її частину, призначену для постійного проживання людей, із закінченим будівництвом та прийняту в експлуатацію відповідно до законодавчо встановленого порядку, що стосується земельної ділянки, та мають межі, що підлягають кадастровому та технічному обліку (інвентаризації), включаючи житлові приміщення, зони ведення домашнього господарства та інші допоміжні приміщення, обладнання, споруди та елементи інженерної інфраструктури, що обслуговують житлові приміщення. Цей майновий комплекс належить певним фізичним або юридичним особам, які розпоряджаються ним на основі власних інтересів, пов'язаних із задоволенням житлових або інших потреб, наприклад, отримання доходу від використання житлового майна іншими людьми.

Як об’єкт матеріального світу, житлова нерухомість - це просторове середовище з багаторівневою ієрархічною структурою, що характеризується послідовністю (рис. 1). Суть “узгодженості” виражається в тому, що всі процеси, явища, речі в об’єктивному світі універсально пов’язані та взаємодіють як відносно відособлені об’єкти, які мають якісну та кількісну частини та змінюються у часі та просторі. Ми наголосимо на трьох характеристиках “узгодженості”: універсальний зв’язок усіх процесів і явищ - це зв’язок відносно ізольованих об’єктів і речей; відносна відособленість та незалежність предметів, речей та явищ виражаються в тому, що вони мають якісну та кількісну частини; і відносно ізольовані предмети, речі та явища взаємодіють між собою.

Фігура 1. Ієрархічна структура просторового середовища життя

Зазначимо, що „комфортність просторового середовища” - це такий об’єктивний стан та суб’єктивне сприйняття, яке відповідає системі потреб, цінностей, етнічних норм та культурних традицій, що існують у конкретний час у конкретному місці конкретного суспільства та формують уявлення про те, які елементи та особливості просторового середовища необхідні для адекватного життя людини »(Статистика житла - 2015; Єлізарова та Грустальов 2014; Ларіонов та Ларіонова, 2014). При цьому об'єктивний стан просторового середовища може по-різному оцінюватися різними людьми, і якщо характеристики просторового середовища відповідають потребам споживачів, можна спостерігати стан задоволеності за умовами життя, яку людина вважає комфортною.

Вищевказана ієрархічна структура житлової нерухомості у просторовому середовищі на етапі створення регулюється міськими будівельними та будівельними стандартами та правилами, чия зручність та можливість розміщення при використанні дозволяє виділити такі рівні. Кожен рівень має певну цінність та зону відповідальності для людини та суспільства в цілому:

2. Методи

Вищезазначені факти щодо рівнів комфортності та цінності просторового середовища житла дозволили авторам розробити основні положення методології оцінки комфортності та класифікувати житлову нерухомість на основі цього критерію. Деякі положення цієї методології були викладені раніше в наших роботах (Саєнко та Чепелєва 2016; Чепелєва та Саєнко 2016).

На першому етапі необхідно було визначити рівні формування відповідності житлової нерухомості при її використанні, виходячи із розмежування зон впливу на внутрішні та зовнішні фактори, що формують комфортність просторового середовища. Виділено такі рівні:

  • Житлові приміщення в будинку, як правило, квартири,
  • Будівництво,
  • Прилегла територія житлової будівлі або комплексу житлових будівель,
  • Інші вищі рівні, визначені у вищезазначеній ієрархічній структурі нерухомості в просторовому середовищі (рис. 1), які ми умовно будемо називати зовнішнім середовищем.

Таке розмежування є розумним, оскільки воно відповідає послідовності свідомого вибору особою місця проживання від вибору регіону для проживання до вибору конкретної квартири та/або кімнати в конкретній будівлі чи комплексі будівель із сусідньою територією. Зазначимо, що при виборі місця проживання особа обмежується власними фінансовими можливостями. Ось чому сформовані рівні дозволяють йому зрозуміти, як він може брати участь у формуванні параметрів комфортності своїх житлових умов відповідно до існуючої житлової потреби, що підтверджується фінансовими можливостями (табл. 1).

Таблиця 1. Ступінь впливу споживача на комфортність просторового середовища проживання