Ради, що витрачають мільйони на боротьбу з доступним житлом

Джеймс Робертсон

Переживаєте, що новий пансіонат у вашому передмісті може принести небажані соціальні елементи?

Можливо, ви витрачаєте подих - і ціле багатство в доларах для платників.

Мешканці, які протестують проти запланованого пансіонату, збираються в Кромері. Facebook

Fairfax Media цього тижня повідомляла про запропонований пансіонат з восьми кімнат у Кромері. Додаток викликав більше 800 заперечень, у тому числі жителів, які побоюються, що заможне передмістя може переповнитися "бомжами" та "девіантами".

Але аналіз Fairfax Media показує, що лють мешканців нічого не враховує. Коли ради через такі побоювання ради блокують будівництво пансіонатів, суди майже ніколи не підтримують їх.

Жителі Кемпбелтауна виступають проти запропонованого пансіонату для людей з низькими доходами в липні. Сем Венн

У 19 справах Земельного та екологічного судів за останні п’ять років заперечувачі пансіонатів порушували проблему негативних соціальних наслідків доступного житла - але це вирішило лише один раз у остаточному рішенні судді. У цьому випадку суддя писав проти принципу забудовника, який відбирає малозабезпечених жителів.

Це незважаючи на той факт, що ради можуть витратити більше 100 000 доларів США в кожному конкретному випадку на експертів-свідків, дослідження та доповіді, щоб лише аргументувати соціальні проблеми - і набагато більше на більш широкі судові внески.

Одним досвідченим експертом є директор Центру місцевого самоврядування ОТС Роберта Райан.

"Ради неохоче затверджують [пансіонати], оскільки вони стурбовані запереченнями", - сказала вона. "Але деякі все ще не готові сказати своїм мешканцям:" Це [будівля] дозволено, передача цього до суду коштуватиме нам купу грошей, і ми можемо програти ".

"Зрештою, їх можуть викинути з технічних міркувань та причин планування, але соціальні аргументи ніколи не мають ваги".

Це відображає, зазначають експерти, той факт, що, незважаючи на асоціації з одинокими чоловіками, які перебувають на виході, сучасні пансіонати залучають людей із порівняно високими доходами. Більше того, стурбованість мешканців надто абстрактна, щоб вважати її доказом.

У справі Кромера Рада Воррінга вирішила проігнорувати заперечення та схвалила заявку, яка наразі переглядається комісією.

Але багато хто цього не робить і несе при цьому значні витрати.

Найчастіше негативний соціальний вплив представляється однією з багатьох причин, чому ради протидіють розвитку пансіонатів, але іноді є основною причиною виклику.

Викладання таких аргументів може коштувати дорого.

В одному з недавніх випадків, коли були висловлені заперечення щодо соціального впливу запропонованого алкогольного магазину, суду було сказано, що рада понесе витрати в 100 000 доларів на проведення опитувань, досліджень та консультантів та збору опозиції жителів. Суд заслухав, що більш комплексні дослідження мають подвійну вартість.

Доктор Ендрю Едгар з юридичного факультету Університету Сіднея вивчав вагу, яку суд надає соціальним питанням, в основному піднятим тим, хто заперечує проти пропонованих публічних будинків, і каже, що це те, що повинні враховувати судді.

"Але їм дуже важко мати справу", - сказав він. "Суди турбуються про те, чи це реальні докази, чи лише суб'єктивне сприйняття суб'єктів, що заперечують, а не вимірюваний вплив".

Доцент Райан сказав, що побоювання жителів рідко підтверджуються реаліями тих, хто живе в пансіонатах нового покоління:

"[Місцеві жителі] стурбовані безпритульними людьми та психічно хворими, але не там встановлюється орендна плата: вони становлять принаймні 200 доларів на тиждень, важко бути [на долі] та орендувати".

Один випадок, коли соціальний вплив зазначався суддею під час висновку про причини апеляційної справи у пансіонаті, був у суворій ситуації між Радою Сазерленда та забудовником пансіонату в квітні.

За іронією долі, у цьому випадку він мав дорікати забудовнику за те, що він встановив мінімальний рівень доходу для будь-яких мешканців, включаючи тих, хто виключає соціальне забезпечення, щоб полегшити занепокоєння сусідів.

"Я не погоджуюсь з тим, що [мінімальний дохід ...] може бути обґрунтовано встановлений", - написала комісар Сью Морріс. - Було б доцільно встановити максимальний, а не мінімальний рівень доходу, щоб забезпечити житло для досягнення цілей [державна політика]. "

Професор Джон Шихан, директор Азіатсько-Тихоокеанського центру складних прав на нерухоме майно в ОТС, сказав, що розчарування жителів може зростати лише в міру того, як передмістя Сіднея стануть густішими в найближчі роки, і закон навряд чи принесе їм задоволення.